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本世紀以來，城市新區，如雨后春筍般在中國大地涌現。事實上，城市新區并不新奇，其只是中國人熟知的開發區的升級版，區別僅在于開發區著眼于單純的產業發展，而城市新區開始了產城融合。

在開發區被視為中國改革開放最成功的經驗之一的同時，中央對開發區的一次次清理，同樣令人記憶猶新。不同于早期開發區的幾平方、幾十平方公里，城市新區動輒數百上千平方公里，一旦其遭遇當初開發區被清理的命運，損失就遠非當年可比。

那么，這一輪集中涌現的新區，原因是什么？在多變的宏觀經濟形勢下，其是否存在過熱和泡沫的風險？又是否會重蹈開發區一次次被清理的覆轍？

本報就此專訪清華大學建筑學院教授、清華同衡規劃設計院院長尹稚。學術和城市規劃實務的雙重背景，使尹稚的觀點既有學術的深邃，亦有現實批判力。在他看來，地方政府大規模發展的沖動以及寅吃卯糧使土地批租制變成了一個完全非正常的驅動力，從而推動新區不斷膨脹。

《21世紀》：過去十年，中國一個非常顯著的現象是，城市新區遍地開花，而且動輒數百、上千平方公里，新區熱出現的原因是什么？

尹稚：第一，這有長期壓制以后報復性反彈的背景。中國經歷過“文革”，經歷過很長時間的反城市化的理論和思想方法，改革開放突然把這些經濟能量都釋放了出來，自然而然的帶來城市新區的增長。

第二，中國改革開放面向世界，在全球一體化的過程中，中國是分了一杯羹的——雖然你分到的東西比較低端，比較廉價。這也催生了工業化和就業的進一步聚集——這種聚集可能一開始帶有傳統計劃經濟的色彩，“先生產后生活”，所以最早聚集的是工業開發區，產業園區，后來又注入了高技術的一些東西，成立高新區。這是第一輪增長高潮，都是單一性的。第二輪高潮是2000年以后的產城融合，開始進行綜合性新城建設，而不再是單一的園區性建設。

這一輪城市新區的增長，說他完全是泡沫是不對的。這一輪的造城運動適應了中國人口向城市轉移的客觀需要。那么在下一輪的增長過程中，可能就不是一個產城融合的問題，而是要把產業、城市以及人類自身發展的多種能力融合起來來建設，就是把那套為社會服務、為人類自身發展提升的支撐系統做起來。現在只是解決了上班、居住生活這些基本的生存需求，但發展需求沒解決，而發展的問題、生老病死的問題、年輕人的就業問題如果不形成一個良性循環，僅有產城融合，一旦產業升級換代的時候，城就會煙消云散的。

《21世紀》：很多城市新區由于規模太大，實際上處于一種開發不足的狀態，有的甚至瀕臨爛尾的邊緣，規劃師做規劃的時候不會提醒地方政府注意這些問題么？

尹稚：城市規劃有一定的預測性，但它的預測基本偏短近期，對于長期的規劃帶有技術預案的性質，而不帶有非常準確的預測性。比如說一個城市有機會達到一千萬人口了，大體上按照這個空間結構來做，至于什么時候到一千萬人口，這不是規劃師預測到的，也不是一個部門左右得了的，國內宏觀形勢是一個根本的左右因素。這些年地方政府都有大規模發展的沖動，寅吃卯糧，土地批租制變成了一個完全非正常的驅動力。

《21世紀》：改革開放以來，中國曾經過多次對開發區等的清理整頓，這一輪的城市新區熱有沒有泡沫？

尹稚：中國歷史上，出現過一次城市高潮爛尾，比如北海、海口，但那種爛尾是整個發展戰略判斷失誤造成的，并不是相對短缺造成的。就是說開發錯了東西——比如本來是要蓋普通住宅、普通商業樓的，但非要蓋摩天大樓，非要比著曼哈頓來。而從宏觀的區位角度或者發展能力角度，它根本不具備承接這類產業轉移的能力。那時候海南島定的目標是二十年之內干倒臺灣，但他的基礎是個農耕島，農墾之外，沒有任何東西。海口到現在都沒有達到第一版城市總體規劃的規模，它沒有那么強勁的發展動力。北海當時的一個定位是西南地區一個主要的出海口，但那時候我們對國際航運、遠洋航運沒概念，以為有港就會有貨源，其實不是這樣。首先，北部灣從來就不是一個貨運主航道；其次，北部灣從來就不是一個太平灣，歷朝歷代都是海盜出沒的地方，況且還和周邊的國家有領土糾紛。所以，沒有哪個國際航運線會繞到這個地方，就沒有達到當時的目的。

但是要是從大的發展方面來講，包括房地產，有多少泡沫。我不這樣看。主要是政策上有問題，導致了空房率。如果政府不是追求高額土地回報，中國的房價不會漲這么快。房價上漲過快，房地產商的貢獻并不多，真正狂漲的是地價。

《21世紀》：這輪新區熱興起的時候，一個重要的預期是全球和中國的產業轉移，在國內是產業西進，但隨著國際金融危機的爆發，形勢急轉直下，會不會有很多成為爛攤子？

尹稚：這一輪的新區開發高潮，不僅是政府土地財政的高潮，同時也處在國際經濟危機逐步滲入的一個殘酷局面下，當時中國規劃建立的新區都沒有達到它預期的擴張規模，速度明顯在減緩，包括產業轉移變得明顯艱難，“騰籠換鳥”，原來的鳥飛走了，新的鳥飛不進來。這兩年，尤其是去年，很多城市地方財政瀕臨破產，所有的新區開發，基本都缺乏動力，這跟國際資本的減少，跟內需增長的緩慢都有關系。包括前段時間檢討家電下鄉、汽車補貼，虛假繁榮的背后一定是一地雞毛，透支了大量的消費能力，一定會出現一個時期的艱難。

《21世紀》：與新區熱一樣，城市優質公共資源的貴族化也是近年來頗為引人注目的現象，原因是什么？

尹稚：這不完全是經濟問題，是由中國的政治體制造成的。這個規劃問題，也不是規劃師左右得了的。第一，中國的權貴聯手掠奪資源，侵占公共利益的問題，如果不解決，中國遲早面對城鄉戰爭，城鄉對抗。這個事情已經到了公憤極大的一個局面，如果處理不好，會引發更激烈的沖突。其本質原因，還是權力缺乏約束，權力和市場之間缺乏防火墻，是我們的制度設計本身創造了大量權力的尋租、出軌機會——這個機會對于市場而言，真正受到打擊的是那些合法經營者，實際鼓勵的是那些膽大妄為者以及有背景有關系能夠跟權貴拉上線的。

《21世紀》：一方面是城市優質公共資源的貴族化，另一方面是各地都在大肆打造人文景觀，背后的經濟邏輯是什么？

尹稚：這些做法都是對自然資源和歷史遺產資源的一個破壞，表面上打的是文化牌、旅游牌，實際上都是地產。中國拿各種名目地產圈地的事根深蒂固，找過各種名堂圈地，文化旅游是新一輪高潮。名義上是文化產業，一看規劃圖，黃顏色占絕大部分，黃顏色就是住宅、變相的住宅、變相的產權公寓開發。這是因為傳統住宅被政策打壓，逼迫資金轉向千奇百怪的變相的住宅產業開發。