香港特级三A毛片免费观看,中文字幕亚洲无线码在线一区,精品国产一区二区三区AV 性色,亚洲AV永久无码精品网站

          規劃背景

“實施城市更新行動”上升為國家戰略為城市高質量發展高水平治理作出了高位指引，內涵豐富的更新實踐行動逐步展開。歷史街區更新領域，首都功能核心區在恢復性修建、基礎設施建設、環境綜合整治、打造城市更新地標等點狀更新階段，以及保護性更新、功能性更新、保障性更新等塊狀更新階段，都取得了很多擲地有聲的實效，邁入聚焦基層、聚焦政策、聚焦實施的新階段。

新征程伴生新挑戰，歷史街區整體更新模式創新與實施統籌有待破題；更新空間的產權、規模、用途、配套政策支撐有待完善；更新的建筑空間業態精準投放可持續運營有待創新；國有經營平臺短期財務壓力大，以財政資金為主轉向社會資本參與的激勵機制有待探索。

本文以西城區申請式退租走在前列的大柵欄觀音寺歷史街區騰退空間再利用研究工作為基礎，探討以系統性產業更新帶動文化更新、社會治理、資產運營，推動歷史街區全域高質量發展。緊扣文化自信的展示窗口、創新融合的產業地標、現代共生的宜居示范的發展使命，基于片區全局性產業發展指引與點狀化騰退空間業態植入兩個層面，構建產業發展與文化添彩、民生提質、資產增值的協同關系，力求將既有項目的亮麗盆景串珠成鏈，形成街區高質量發展的連片風景。

     一、“產業思維”謀劃歷史街區再發展

（1）既往成效與新老問題

大柵欄觀音寺片區屬于北京市重點打造的13片文化精華區，是大國首都之窗、古都文化之門、老城更新之眼，也是北京老城更新發展的縮影。十年來，街區更新工作從市政基礎設施改造、文物保護修繕、街巷環境整治、建筑風貌保護、經營業態提升、共生院落試點等多個層面協同并進，并通過探索黨建引領、社區共建、智慧治理模式，建立了多元治理常態化機制。

（大柵欄觀音寺片區區位價值）

十年探索的成績有目共睹，但在申請式退租新階段，新老問題交織。

一方面沉疴積弊亟待化解：①生活品質待改善，高密度、老齡化、低收入、弱勢群體聚集的城市蝸居現狀有待進一步提升；②人居環境待優化，院內人居環境未能得到全局性改善；③文化名片待彰顯，街區極具特色的“老字號文化、梨園文化、出版文化、會館文化、市井文化”現狀文化功能式微，流量價值轉化不足，文化標簽大于衍生體驗，大柵欄老字號企業自身造血能力依舊不足，面向市場的產品創新力不足。

另一方面騰退空間再利用面臨新問題：①零散空間難利用，部分已騰退資產，尤其是非整院零散空間占比超8成，因難以利用長期閑置；②運營模式缺指引，申請式退租50年經營授權亟需證照辦理，而以租賃為主的運營模式缺乏全局性利用方向指導，咖啡等個別業態重復率高，未能滿足居民與客群的新需求；③更新資金難平衡，社會融資產生的高額資金成本和超高占比的零散資產，使項目運營主體難以實現資金良性循環，面臨較大財務風險；④系統發展待謀劃，前序的相關研究主要側重風貌管控與空間更新，缺乏對全域性、發展性、系統化產業指引。

（2）以產業思維應對更新挑戰

（大柵欄地區城市更新步入4.0階段）

通過系統性梳理，當前歷史街區更新工作面臨的社區治理創新、文化價值激活、街區活力激發、騰退空間的經濟效益提升等問題的背后，實質是文化社區、文化保護區、文旅微度假街區、文化產業區四重疊加屬性的融合升級。

因此，項目組探索以產業思維運營歷史街區，通過政策研究、市場研究、客群研究、空間評價①構建產業體系，推動產業集聚成勢，促進產業系統迭代升級，產業建圈強鏈，推動各功能分區的協同發展；②優化配置核心資源，推動片區“文商旅科居”共生，引導騰退空間合規、合理、有序、高質量利用；③創新運營模式，建立各方利益聯結機制，進一步激發歷史街區發展的活力、動力、內生力。聚焦聚力，化更新工作的萬千困難為中國式現代化首善街區的“萬千氣象”。

    二、“產業小院”煥活共生街區新生機

對歷史街區產業體系的指引，主要包含街區層面整體的特色產業引領與已騰退空間層面業態落位指引兩個層次。

街區層面的特色產業體系研究從政策端、民生端、文化端、市場端四個方向進行價值評估，并基于現狀業態進行產業建鏈、補鏈、強鏈，推導出產業體系與細分業態。

已騰退空間通過文態、地態、形態、業態的全要素整理，形成更新空間身份證，根據每個院子的評估情況，匹配適合的細分業態。

（大柵欄觀音寺片區產業篩選模型）

(1）共生街區 構建“產居融合”產業體系

政策端上，片區作為首都功能核心區重要組成部分，需緊緊圍繞“政務環境優良、文化魅力彰顯、人居環境一流”的發展目標，深刻把握“都”與“城”、“業”與“人”的關系，融入中軸線大局，構建與“四個中心”功能定位相適應的高質量發展格局，以服務和支撐功能為導向，積極推動西城區構建高質量發展的現代化產業體系，打造特色化現代服務業集群。

民生端上，通過市場調研、胡同走訪、問卷調查、大數據分析、主理人訪談等技術方法，對原住民、新居民、商業經營者、產業精英、文化探訪客、國內外游客等六類客群的活動時段、群體偏好、核心訴求、消費特征進行調查分析，梳理形成服務方向和服務策略。對標《核心區控規》與“7號文”要求，首先補齊民生短板，并根據調研掌握的人群需求，在共生院落與公共空間，提供更高層次的品質生活服務業態。

文化端上，根據大柵欄地區的文化資源影響力、歷史文化價值力和市場轉化力，構建文化資源吸引力能級結構體系，建議重點發展非遺文化旅游、文化藝術創作、老字號商業服務等產業方向。

（大柵欄觀音寺片區文化內涵提煉）

                 （大柵欄觀音寺片區文化端產業梳理）

市場端上，一方面，基于歷史街區的資產盤活增值、產業煥活創新、歷史文化復興三大任務，選取國內國際可比案例，從街區特質、產業特色、業態配備、運營模式等方面進行分析借鑒；另一方面，選取北京老城內重點推動的七個融合發展型胡同更新片區以及大柵欄地區內的前門天街、楊梅竹斜街、北京坊等成熟更新街區，從文化特質、業態特色、消費水平和物業價格等四個方面進行對比研究，研判胡同客群的相關偏好，尋找差異化發展路徑。

產業體系的構建兼顧公共屬性與經營屬性，策劃提出了以數字創意服務業和體驗文旅服務業為核心的胡同新經濟產業，以品質生活服務業為支撐的“1+1”產居融合特色現代服務業體系，致力于打造新經濟產業小院樣板區。

（大柵欄觀音寺片區功能定位）

（2）騰退空間 形成“產業小院”業態指引

由于騰退的院落差異較大，方案提出片區按照整體規劃、亮點先行、品牌打造、全面綻放的成長路徑分期呈現。細化空間利用顆粒度，指引到院落、績效到平米。

通過對每一處騰退院落的評估與更新身份證構建，將評價結果落到點位空間上，對重點優質資產空間進行組團化整合，騰退空間聯動歷史建筑、現狀主題商鋪、公共空間與服務設施，形成重點連片發展。

（大柵欄觀音寺片區產業空間結構）

針對已騰退空間布局，進行剛性業態和柔性業態指引，剛性業態把控重要節點的調性，柔性業態考慮招商可行性和產業進入退出機制的彈性。

（大柵欄觀音寺片區剛性柔性業態細分）

構建胡同新經濟小院和品質新民生小院兩類小院產品體系。其中胡同新經濟小院主要以產業小院、會晤小院和非遺小院為核心特色，品質新民生小院主要以人才小院和共享小院為核心特色。

（大柵欄觀音寺片區產業小院實施策略）

為保障片區新老居民生活舒適度，在產業布局與導入時，注重動靜分區?；诂F狀居民已接受的動靜熱力大數據，結合現狀鬧區布局活力商業、文化活動等業態，現狀靜區植入辦公、人才公寓等業態，形成“產業不落幕、生活不擾民”的動靜分區。

分析毗鄰騰退院落內在關聯，通過“切割”、“擴展”、“合并”等平移并院的方式，形成化零為整的內盒院產業運營單元，在沿街內盒院植入活力商業，在背街形成內胡同植入辦公居住功能，在共生院落實現結構內調整，形成微胡同、活力街、產業院。

     三、“共生共富”探索產業運營新模式

（1）四類運營模式

針對不同產業板塊，形成自持運營、合作共營、租賃運營、社區共建四類運營模式，通過“孵化品牌、聯動企業、租賃收益、反哺街區”形成大運營模式。依托獨具魅力的文化資源基底，從產業小院、研學教育、文創精品、人才公寓等多方面打造自營品牌矩陣，提升運營收益。

                      （大柵欄觀音寺片區運營模式架構建議）

（2）三級共生策略

建立共生建筑、共生院落、共生街區三個層級的共生體系，將片區零散而有限的空間組織起來，通過共生共享思路打造共生居住空間、共享公共設施、共享創意業態，實現新產業、新居民、新文化與老院落、原住民的和諧共融。

                     （大柵欄觀音寺片區共生共享服務體系）

（3）利益聯結機制

運營平臺公司在政府部門的支持下，聯合原住居民、產業創客，構建主客共享、多方受益的共建共治共享共富機制，形成造血機能與利益鏈接，帶動片區活力共生。

                    （大柵欄觀音寺片區共治共富機制）

（4）街區智慧運營系統

以現狀街區智慧平臺為基礎，針對平臺公司、居民、游客、商家等用戶端進行街區智慧運營系統升級，新增智慧規劃、智慧社區治理、智慧產業監管、智慧文化活動四個運營子系統。其中智慧產業監管系統可動態監測街區獲客、流量、坪效、實時交易情況。

（5）收益結構優化與多元化資金籌措

收益結構優化通過強化自持資產的產業運營，優化收益結構，推動收益以租金為主的線性增長轉變為租金收益、運營收益、稅收分成、資產增值組合發力的蛙跳式增長，實現收益結構發生根本性變化，再以經濟效益反哺民生服務和在地文化建設。

融資方面通過項目包裝申請投資補助及貼息貸款、城市更新專項債、優先申報公募基金、引進城市更新合伙人等方式，形成多元化融資渠道，緩解資金壓力。

            結語

（產業引領的“1+4”多元更新模式圖）

產業更新在可持續城市更新中的重要性不斷提升，產業一端連著民生福祉，一端連著經濟發展，產業更新的核心是圍繞人群需求，回應新時代新階段人民對美好生活的更高追求和經濟發展對業態提升、運營增效的更強需求，以產業內容升級撬動資產增值與民生改善，并通過長期運營、持續治理，推動歷史街區走向高質量再發展。

                             （工作剪影)

項目委托方：北京大柵欄投資有限責任公司

項目顧問  ：趙  靜 西城區國資委副主任

主管院長  : 袁  牧 清華同衡規劃院副院長、總規劃師

項目總負責人:  彭劍波所長、 正高級規劃師

項目執行負責人：劉安琪 注冊城鄉規劃師

主要參與人：周煒潔 注冊城鄉規劃師

朱彥怡 中級規劃師 崔雪娜 中級經濟師

所介紹：

城市發展策劃研究所是清華同衡規劃設計研究院的核心業務所，以“價值策劃”為經營方針，擅長策規融合，重點聚焦城市戰略、新城新區、城市更新、園區創新、鄉村振興等業務，團隊致力于發展成為“全球視野、中國深度、清華同衡特色”的“城市發展顧問、產城運營專家”。已獲得國際獎2項，國家級獎項3項，省級優秀規劃設計獎10余項。在城市更新領域，主導了北京市石景山西部區域全域型城市更新策劃規劃工作，獲得了2023北京市城市更新最佳實踐優秀項目，并參與了北京、成都、重慶、南京、濟南、岳陽等地的城市更新策劃規劃研究工作。

相關鏈接：

清華同衡播報https://mp.weixin.qq.com/s/82YOHnwaL7f6nl5SrOjLkg

清華同衡播報https://mp.weixin.qq.com/s/7DAm3sZ83U7YUGWfJ2J22Q

清華同衡播報https://mp.weixin.qq.com/s/-TNiy3WkOZoIfOt2RJeNAw